전세사기 치는 방법
1. 깡통전세 만들기
시세를 알기 힘든 오피 빌라(다세대) 다가구 위주로
매매가와 같거나 더 높은 전세가를 동네에 형성
임차인은 정확한 시세를 알 수 없으니 중개사의 말만 듣고
계약을 진행함 그리고 임대인이나 중개사가 전세대출 이자 지원으로 꼬심
저런 깡통에 등기사항전부증명서(이하 등기부등본)에 선순위 근저당이 없어서
얏호하고 들어가도 호갱당함, 빌라 다가구는 전세사기 지뢰밭임
근데 등기부등본에 선순위 근저당이 껴있는데 들어갔다?
닥치고 내돈가져가라는거
2. 고액체납자나 노숙자를 바지로 내세우기
국세나 지방세는 등기부등본에 나오지 않는다. 임대인이 직접 세무소에 가서
국세지방세 완납증명서나 체납내역확인서를 떼어주지 않는한 절대 확인할 수 없다
세금이 1순위라고 많이 들었을텐데 반은 맞고 반은 틀리다
경매로 넘어가면
1순위는 경매비
2순위는 유익비 필요비
3순위는 당해세, 사업주새끼라면 3개월치 임금, 3년치 퇴직금, 재해 보상금 그리고
보증금 중 일부(흔히 말하는 최우선변제)
위에꺼 다 때고 4순위가 저당, 보증금 기타 등등 그리고 당해세를 제외한 세금이다
여기서 당해세하는 것은 니가 임차한 부동산에 나온 세금이다.
그러니깐 이 집이 증여나 상속으로 받은 집인지 정도만 확인하면 된다.
등기부등본 확인해보니 증여나 상속이 아닌 전주인하고
매매로 소유권이 이전되었으면 사실 당해세는 크게 걱정안해도 된다
문제는 당해세를 제외한 기타 조세채권(이하 기타세금)인데. 이게 체납이 되면 확인 불가능
고액체납일 경우는 조때따라고 보면됨
위에 경매배당순위에서 보증금이랑 니가 임차한 부동산이랑 전혀상관없는
기타세금이랑 순위싸움으로 붙는데
기타세금의 법정기일이 확정일자보다 빠르면 개조떈거고
느려도 조떈거다. 경매로 넘어갈 확률이 크니깐
어쩃든 고액체납자를 임대인 바지로 내세워서 니가 깡통에 들어가면
경매로 집날리는데 아무리 선순위 근저당이 없더라도 너는 이미 깡통에 들어갔기 때문에
그집을 낙찰받아야 하는 주옥같은 상황이 펼쳐질수도 있는거고 그게 아니라면 계속 유찰되면서
니가 받아야할 돈이 줄어들겠지. 거기에 세금보다 후순위다? 한강행 ㄱ
3. 전입신고날 대출받기
경매로 넘어갈떄 채소한 니 돈을 지킬려면 확정일자를 받으라고 많이 이야기 들었을 거임
근데 이 확정일자의 효력이 발생할려면 대항력이 있어야 하는데 이 대항력의 요건이
전입신고+점유(이사)임
그래서 전입신고날이나 그전에 확정일자를 받았어도 전입 당일 임대인 놈이 대출받으면
너의 돈은 후순위로 밀려난다. 나는 등기부등본 깨끗한줄 알았는데 통수맞는거지
4. 전세금을 다른곳에 씀
이게 거의 대부분의 전세사기라고 보면됨
은행이자가 높으면 전세금받아서 은행에 넣어두면 되는데 그러는 바보는 거의 없고
전세금 받아서 주식이나 비트코인 하거나 다른 집 사는데 보탬
따갚식으로 잘 돌려주면 좋은데 딴데 쓰면 결국 돈이 묶여있으니
전세금 반환은 못하고 다른 임차인한테 보증금 받으면 줄께하는 돌려막기식의 사기
5. 거짓/다중계약, 가짜대리인, 집주인 사칭 직거래
중개사랑 짜고 건물관리인이나 가까대리인이 와서 거짓계약을 하는 경우
중간에 이상한놈이 껴서 전세계약하고 집주인한테는 월세 계약했다고 구라치고
중간에 돈떼먹는거임
비슷한 계약날짜에 한집을 두고 여러명의 임차인과 전세계약을 하는 경우
이런건 대놓고 사기극
집주인 사칭해서 위조 신분증/서류를 이용해서 직거래사기침
6. 신탁껴있는 경우
집주인이 신탁끼는 경우는 거의 담보신탁 즉 돈많이 빌릴려고 하는거기때문에
특히 조심해야함 신탁등기있으면 수탁자 즉 신탁회사랑 직접계약해야 되는데
신탁자(집주인, 신탁등기있으면 사실상 집주인 아님)랑 계약맺고
보증금 못받는 경우다. 당연히 소유자가 아닌사람하고 계약했으니 못받지
유튜브나 블로그에서 신탁회사 동의서 있으면 된다고 떠드는데 그건 아니고
동의서 있어도 동의서에 회피성의 문구를 넣는 경우가 있기때문에 니 돈 전부 못받음
7. 미등기 부동산 계약
아파트의 경우 수백 수천세대가 집단으로 등기해야 되서 입주와 동시에
등기부등본이 없다?! 그래서 확인해야될게 많기때문에 웬만하면 추천하진 않는다
그리고 첫입주에 전세놓는다? 100% 니 돈으로 대출받은걸로 잔금치는거임
결국 이것도 깡통이랑 대동소이하나 첫입주 미등기일 경우 전세금이 좀 싸다
(미등기일 경우라도 전입신고 확정일자 가능하고 임대차보호 받음)
그래도 진짜 신축전세들어가고 싶으면 확인해야될게 더 많으니 꼼꼼하게 해라
나는 비추한다 그래서 더 이상의 설명은 노(유툽이나 블로그에 많다 찾아봐라)
신축 다세대(빌라) 다가구같은 경우는 하지마라. 사기에 최적화된 미끼다
주인한테 확인해야될께 존나 많아서 진짜 하기싫은 케이스다
님 소유자 맞음? 이새기 소유자 맞음? 대출얼마임? 대출 얼마남았고 언제 갚음?
대출 어디 은행 언제감? 나랑 같이 가셔서 잔금치르는거 확인 콜?
내 전세금으로 잔금치는데 나 나갈때 전세금 얼케줄거임?
참고로 나는 미등기 아파트 전세 들어가봤음
집주인이 선생이었는데 계약전에 학교까지 찾아가서 신분확인함
자 그럼 사기치는 방법을 알았으니 안당하는 방법도 알아보자
는 없다. 모든 전세는 사기로부터 자유로울수가 없기때문이다. 그러니깐 집을 사 ^^/
1. 반전세
최우선변제가능한 금액을 보증금(서울기준 5천)으로 넣고 월세 살아라(반전세). 서울로 치면
최우선변제가능한 보증금 기준이 1억5천 이하거든 근데 1억5천을 다 받는게 아니라
5천까지만 보장해줌.
아 나는 보증금 1억2천이니깐 5천은 무적권 건지겠네라고 착각하면 안됨
선순위에 근저당같은 권리 설정 당시 최우선변제가능한 보증금 기준범위에
해당되는지 봐야됨.
니 보증금이 1억2천인데 선순위 근저당이 5년전이다? 그럼 너의 최우선변제 빵원임 ㅋㅋ
얼마전까진 1억1천에 3700만원이었음 그래서 날짜를 잘 봐야됨
결론은 5천 보증금+월세인 반전세가 현재로서는 가장 안전한 신규 임대차가 되겠다
근데 간혹 시부럴 집주인놈들이 월세에 다가 추가로 관리비를 조나 많이 받는다던가 관리비 보증금을
두둑히 챙기는 색히들이 있는데 이런집은 걸러라.
2. 깡통전세 피하기
일단 시세의 80%넘으면 걸러라 요즘같은 시장분위기는 70%까지만 추천
문제는 다가구 다세대(빌라) 오피스텔은
시세를 파악하기 존나 힘듬. 경매쟁이들이나 감정평가사정도가 그나마 볼줄알지
일반인들은 거의 불가능임. 이건 뭐 방법이 사실 없다. 그냥 착한 집주인 만나게 기도메타
그러니깐 1번 반전세해야됨
3. 선순위 근저당있는 집은 피해라 or 말소등기/감액등기
선순위 근저당 없는집 찾기 힘든건 다 알거임
선순위 근저당 없는집을 먼저 구하고 없으면
선순위 근저당이 있더라도 계약서에 선순위 근저당 말소등기 또는
감액 등기 특약을 꼭 넣어라(특약안지키면 계약해제 + 위약금 얼마얼마)
그리고 핑시같이 선순위 근저당 말소한다고 집주인한테 돈직접주지마라
말소안하는 새기들도 있다. 은행에 집주인이랑 같이 가서 잔금 입금
영수증받아서 나머지는 은행법무사가 알아서 말소나 감액등기해준다.
이때 집주인한테 말소나 감액등기하라고 집주인계좌로 직접 돈 송금하는 짓은 금지
4. 웬만하면 계약시 집주인이 직접 오는걸 추천한다.
간혹 대리인이 나오기도 하는데 잘하는 중개인같은 경우는
준비서류도 잘 챙기고 신분확인도 꼼꼼히 확인한다.
근데 몇몇 시부럴 중개사같은 놈들은 대충 맞겠지 하면서 계약진행하기때문에
집주인 직접 나오라고 해라. 피치못할 사정으로 대리인이 나오면
위임장(위임범위-위임의 범위가 매매인데 임대차 맺고 있으면 귓방맹이), 인감증명 ,
가족일경우 가족관계 확인서(필수는 아니지만 그래도 확인)
꼭 직접확인하고, 집주인하고 직접통화(녹음, 아이폰은 ㅎㅎㅈㅅ),
집주인이 신분증들고 영상통화, 네이버나 각종 포털에 본인 이름들어간 로그인화면 캡처해서
카톡으로 전송 여기까지 확인하면 완벽크
뭐 이상한 건물관리자니 뭐니 시부리면 바로 꺼지라고 해
한가지더 집이 만약에 반반소유다. 즉 공유지분이 50%씩 부부끼리 반반가지고
있는 경우가 많은데 남편이나 부인만 나왔다? 반드시 위 상황 다 확인해서
임대차 동의하시냐고 물어봐라(통화녹음필수, 아이폰 ㅎㅎㅈㅅ)
중개사 전화기로 하지말고 니 전화기로
지분이 과반이상이어야 임대차 지 혼자 맘대로 정할수 있는데
나중에 이혼이니 지랄이니 하면서 보증금 받고 나가야되는데 아 나는 동의한적 없는데
남편or 부인한테 받아라하면 어쩔?
5. 특약에 꼭 계약 다음날 (보통 이틀뒤까지)까지
'근저당권 저당 압류 가압류 등 본 임차권을 침해하는 권리변동이
발생하였을 경우 본 계약을 해제함과 동시에 지급한 계약금은
임차인 을에게 반납한다. 좀 독하게 작성하겠다 싶으면
위약금 2백만원을 지급한다까지
근데 특약있다하더라도 잔금받고 전입신고날 대출받고 튀면 어쩔거임
이건 뭐 대놓고 사기치는거라 어쩔수 없음
아무튼 이 특약은 무적권 있어야됨
6. 음 전입신고는 이사날보다 미리해라.
이건 동네마다 공무원이 해줄때도 있고 안해줄때도 있다
가서 일단 시도는 해봐라. 나는 2주전에도 해봤다(다가구라서 가능, 아파트는 거의 불가능)
집주인이 전입신고 잠깐 빼달라고 하면 개조슬까잡수세요 하고 무적권 거부해라
전입신고 잠깐 빼달라는거 동조하는 중개사놈들도 있는데 바로 녹음해서
임차인의 보증금반환을 위협하는 등 공인중개사법 제 29조 기본윤리 위반으로 구청에 신고해라
오피스텔에서는 전입신고 불가라는 특약을 넣는데(임대인 세금문제)
임차인이 불리한 특약은 법적인 효력이 없다. 전세권을 설정하거나
특약조까하고 전입신고해라. 그러면 집주인이 칼들고 쫒아올거다. 그래도 전입신고해 ^^;;
이떄는 주거용으로 사용한다는 특약을 꼭 넣어라. 없으면 너도 법적으로 책임질수도 있음
7. 보증보험
뭐 이거는 워낙 많이들 들어봐서 딱히 해줄 이야기는 없고
사실 아파트 아니고서는 보증보험 잘 나오지도 않는다
그래도 보증보험 되는집 잘 알아보고 반드시 들어라
보증보험도 100%안전한게 아님
보증보험 들어도 재수없이 지급보류되는 경우도 있는데 거의 다 해결되니깐 꼭 들어라
8. 신탁
신탁 껴있으면 웬만해선 피해라
중개사들도 잘 모르는게 신탁이다
꼭 하고 싶으면 신탁회사랑 직접계약해라
신탁등기나 동의서에 '임차인의 보증금 전액 반환에 책임진다' 이런 문구없으면 꽝이다
다음은 전세집 알아볼때 공인중개사한테 요구해야될 사항이다
1. 계약시 집주인이 직접오는가? 대리인이 온다면
위에서 언급한거 할건데 지랄 ㄴㄴ
2. 전세대출할건데 집주인한테 최대한 협조요구 특약
은행에서 대출심사 빠꾸할 경우 가계약금(계약금중 일부로 입금) 반환 특약 요구
3. 니가 정리한 특약을 문자나 카톡으로 보내서 계약서에 넣어달라고 요구
4. 집주인한테 확정일자부여현황 발급 및 전입세대열람 발급 그리고 국세지방세 완납확인서
미납금액이 있으면 미납확인서 떼오라고 전해라 - 집주인도 중개사도 존나 싫어하는 케이스인데
대부분 안해줌. 그래도 안해주는 새기는 존나 수상한 새기임
인터넷등기소 부동산소유현황도 떼오라고 해라. 이새기가 아파트 100채씩 들고 있으면서
돌려막기 하는놈인지 아닌지 확인가능
진짜 독한 임차인은 원천징수도 떼오라고 한다.
계약서 쓸때 집주인한테 5만원준다고 하고 다 떼오라고 해라
안떼주는 놈들 기본 변명이 아 기분나쁘네 너랑 계약안함 ㅅㄱ 이 레파토리가 대부분
5. 거기 관리비 얼마요? 관리비 어떤거어떤거 내요
수도 전기 가스 확실히 구분해서 내가 내는거 안내는거 질문
설마 관리비 보증금있냐?
간혹 조같은 중개사 새기가 계약서 쓰러갔는데 아 여기 관리비 따로 있는거 아시져?
제가 말씀드렸는데 이런 스레기같은 멘트치기때문에 미리 물어봐
이런 요구사항들은 계약할때 이야기 하는게 아니고 아싸리 처음부터
집보기 전에 중개사한테 전화나 문자로 이거이거 해조(통화 녹음, 아이폰 ㅎㅎㅈㅅ)
다 들어주는 중개사는 없을거임. 사실상 불가능 ^^; 말꺼냈다가 '이야 이런 사람 처음봅니다' 바로 시전
집주인을 귀찮게 할수록 중개사는 손해이기 때문이다
널린게 중개사인데 집주인이 까탈스러운 중개사를 선택할 필요가 없거든
그러니깐 중개사들이 집주인과 한패라는 소리를 들음
다시언급함) 그리고 제발 부탁인데 위에 조건들을 최대한 요구해라
언제? 계약서 쓸때 가 아니고 집보러 가기전에 중개사한테 미리 이야기하고 (통화녹음, 아이폰 ㅎㅎㅈㅅ)
집보고 가계약금 쏠때는 중개사가 문자로 가계약문자 보낼거다 주소가 어쩌구 저쩌구
계약금 얼마에 어쩌구 저쩌구 계약금중 일부(가계약금)를 송금 입금 동의하시면 어쩌구 저쩌구 할거다
가계약금 쏠때 문자에 꼭 특약 미리 다 넣어라
계약서 쓸때는 이미 늦다, 중개사놈들은 집주인 귀찮게 하는거 최대한 안한다
아 안전해요 걱정마세요 이런 쓰레기 멘트만 늘어놓는다
이런거 요구못하고 어버버하면 이미 지고 들어가는거임
그래도 쫄보라 못하겠다고 하면 본 계약서 작성시 특약사항 협의안되면 협의해제와 동시에
가계약금을 반환한다는 특약을 가계약 문자에 꼭 넣어라
(보통 안넣어줄거임, 계약의 강제력이 사라지는거니깐 넣어주는 중개사님은
집주인들한테 욕 존나 먹는 잘하는 사람임)
암튼 사회초년생이나 미경험자들은 아 안전해요 걱정마세요 제가 알아서 해드립니다라는
멘트에 약하다. 어버버하다가 나오거든. 계약서 쓰면서 언성높히는 경우도 있으니
미리 다 넣어라
법적으로 개선되야 할것
1. 중개사
일단 중개사들은 구두로 대부분을 확인할 수 밖에 없기때문에
집주인이 구라치면 확인할 방법이 없음
따라서 임대차 계약에 중개사들도 잠재적 공범으로 몰린다
그러니깐 착하게 일하는 중개사들한테 기본적으로 전입세대열람/확정일자 열람 권한을 주고
국세 지방세 체납여부 확인할수 있게 권한을 줘야된다.
또한 부동산소유현황, 아파트 몇채 빌라 몇채 소유 이런것들을 확인할 수 있게 해야된다
DSR도 확인할 수 있으면 더 좋을듯
남의 전재산 관여 하는데 저정도 권한은 줘야지
그리고 중개사 시험좀 어렵게 하면 안되겠니
2. 전입신고와 대항력 날짜
올해 초에 ㅇㄱㄸ가 법제처?에 전입신고로 인한 대항력 효력을 당일날 바로 생길수 있게 법안 올렸던데
이거 통과되면 금융권이 피해받을수 있어서 사실상 불가능함
이걸 해결할 수 있는 방법은
계약서 씀과 동시에 계약서 주민센터로 들고가서
가전입신고 / 임시전입신고+확정일자
그리고 잔금/이사때 진짜 전입신고를 하는거지
나중에 경매에 넘어가면 가전입신고/임시전입신고 날짜로 대항력을 소급하면 됨
그러면 은행은 현재전입과 이후에 들어올 전입, 확정일자 앞뒤로 다 확인할수 있어서 피해를 예방할 수 있고
지금처럼 00시 이후에 발생되는 전입신고의 헛점을 없앨수 있음
은행이 미친척하고 가전입신고+전입신고 되있는데 대출해줬다? 같은날이면 무족권 후순위 적용
전입신고 즉 이미 선순위 임차인이 있으면 은행에서는 대출안해주고
거기에 가전입/임시전입 신고 들어와있으면 아 뒤에 들어올 사람도 있구나해서 은행은 대출에서 손떼게 되있음
3. 계약만료되었을때 보증금 전액 미반환한 임대인은 사기죄 바로 적용
당연히 사기니깐 사기죄 적용 철컹철컹, 근데 임차인한테 돈 쪼매 쥐어주고 사기아니다 주장하는
새기들 분명히 있을텐데 전액 반환 아니면 사기적용
마무리하며
모든 전세는 사기로부터 자유로울 수가 없다. 이 시스템 자체가 사기에 최적화되어있다
요즘같은 부동산 하락기와 금리인상시기에는 전세 사기가 판을 치니깐
전세는 진짜 조심해라
주택임대차보호법 만들때 관여한 사람도 전세보증금 날렸고(전설로 남음)
변호사도 당하는게 전세사기다
